house-negotiations (1).jpg
© Adobe Stock

校友投稿:房市小白深圳購房記(一)

Published: Nov 19 , 2020
Author: David Liu

【編者:十分感謝Scotwork優秀校友代表、本文作者David Liu的投稿。David曾多次參加ScotworkANS(高級談判技巧)賦能培訓專案。他曾在電腦配件、通信設備公司工作了20多年,現已退休,目前在廣東定居,專注于兒童教育和垃圾分類等義工工作。下面是他在2020年春夏之際,運用專業談判技能購買公寓的過程記錄和分享。經作者授權,本文將用連載形式,分3-4次刊登完。本次發佈第一部分:購房前的資訊收集和談判準備


20年3月仍處疫情期間,樓市非常低迷:從深圳房地產新浪微博上看每天成交數都少的可憐。


逆勢入場,不同凡響:直覺此時可能是買房的好時機。


多年職場習慣讓我馬上行動:根據預算、使用用途等圈定大致範圍和目標。


第一步:收集資訊和談判準備


強烈建議大家不要只看各大樓盤仲介網站:有效資訊很少,過時、錯誤資訊很多,很多都是只說好不說壞的片面之辭,僅僅只能參考。


我個人感覺這次對我購房成功説明最大的資訊源是三個:


1、深圳微博房地產

2、深圳市場監督管理局--一手房價格備案資訊   https://amr.sz.gov.cn/0501W/Default.aspx

3、深圳住建局--一手房銷售狀態備案資訊  http://zjj.sz.gov.cn/ris/bol/szfdc/index.aspx


“深圳微博房地產” 經常會整理發佈深圳全市各區即將銷售,或在售的樓盤一覽表:位置、規模、價格(單價/總價)、銷售狀況等等。因為是“全景式”的,相當於房屋導購“地圖”,非常適合想在出手前對各個在售樓盤有全域瞭解,多方比對的客戶。

至於深圳市場監督管理局”和深圳住建局”網站上的一手房備案資訊,對我後來購房談判也起到了非常關鍵的作用:這裡有深圳所有在售樓盤細分到每一套房的所有關鍵銷售資訊:是否已經售出?單價多少?總價多少?...而且是幾乎即時動態更新的。


這兩個網站上房產資訊都是由政府備案,資訊真實準確及時,在很大程度上避免了銷售仲介/售樓處的單向資訊可能帶來的干擾。


準確、及時、全面的資訊是談判成功的必要條件:上面三個資訊源,對後來購房談判過程,起到了非常關鍵的作用,極大減少了“出錯牌”的幾率,同時減少了無效的談判溝通,提高了效率(知道什麼時候這一家/一輪談判應該中止,推遲到下一輪或轉向另一個備選)


(另注:在收集、甄別資訊的時候,一定要仔細留意細節:我記得當時我留意到網站上一行小字:注:銷售現場公司價格可在商品房銷售備案價格15%範圍內浮動。就是這一條資訊,也在後來購房談判過程中發揮了很大作用。)


對中意區域的所有在售樓盤有全域瞭解,並初步篩選之後,現場去了幾個片區看房:羅湖(樓盤在筍崗附近,名字已經忘了)、福田(樓盤縮寫:zzbh)、西麗(樓盤縮寫tlc)、龍華(樓盤縮寫 jlt)、寶安(看了很多,寶中、前海、西鄉一帶的都看過)、光明(鳳凰城地鐵站附近的樓盤)。我當時大致的分析如下:


福田zzbh單價太貴,性價比不高,實際單價是龍華的1.5倍,光明的2倍。雖然周邊有兩個地鐵站,但上下班時地鐵站人潮洶湧、堵的非常厲害。銷售員急於求成(可能是內部銷售指標壓力大),溝通技巧欠佳,對客戶釋放了虛假資訊(可能和銷售壓力大有關。其實無論對買方還是賣方,越緊張時,越要注意動作不要“變形”。想想之前所在的公司銷售線為了每半年底/年底前沖銷售業績,或“動作變形”、或被客戶抓住機會“猛砍一刀”,其實最終公司都是遭受了大量的無形/隱形損失的)。


寶安:從寶中一直看到西鄉,基本上看的3、4個樓盤,不是周圍人流不旺,像城鄉結合部;就是離機場5公里內,都能感受到明顯的飛機起降噪音,這點其實很影響居住體驗,果斷放棄(記得當時我還特意到房子裡待了近半個小時,就是想現場感受一下飛機噪音大小和頻率。後來發現飛機噪音比想像的要大的多。這些都必須到現場仔細觀察才能得到正確資訊


西麗tlc:去的時候說還有一部分樓盤沒有拿到銷售許可,買的話要再等一個月。後來過了3個月銷售員給我打電話,那個時候我已經買了其他的樓盤。


龍華jlt單價適中,位置也符合預期。但離地鐵較遠,周邊工業區改造,未來1-2年周邊環境會比較“亂”。這也是最接近成交的一次。在博弈過程中打出的“每一張牌”都發揮了實際作用(堪稱教科書式的有效談判。這一次博弈過程,也是SCOTWORK 談判方法的一次現實、有效的運用)


光明:(鳳凰城地鐵站)不足是距離市中心商業圈較遠,尚未完全開發。但前景可期,而且地鐵6號線8月即將通車,有較大的升值潛力。

 

以上,基本是正式出手前的資訊準備,下一篇文章將回顧和售樓處實際談判、過招的過程。


 


Share

blogAuthor

About the author::

David Liu
No bio is currently avaliable

Latest Blog:

大腦極度開放!頭腦極度簡單!

今天被開了竅,緣於聽一位老大哥的分享。 這位老大哥打過交道的人包括江湖中各種傳說中的大佬。 他跟人聊天時特別喜歡問的一個問題是: “你的目標是什麼?”

Latest Tweet:

Scotwork East Asia Limited



Hong Kong
+852 3188 1129
info.hk@scotwork.com
Follow us
HR Vendors of the Year 2019 gold
HR Vendors of the Year 2019 bronze
Scotwork CPD 2020